又是一年畢業(yè)季。對于應(yīng)屆大學畢業(yè)生來說，因就業(yè)而租房居住也是不可或缺。那么，為避免糾紛，你應(yīng)該知道這些事兒。

　　1二房東轉(zhuǎn)租，租賃合同無效

　　案例

　　2021年7月，剛畢業(yè)的蘇同學便找到了心儀的工作。為了便于上班，蘇同學在公司附近，預(yù)付了半年計6000元房租后，從李某手中租住了一套房屋。豈料1個月后，自稱房東的肖某找上門來，說其只是將房屋租賃給李某，而李某轉(zhuǎn)租給蘇同學并沒有征得其同意，故蘇同學必須立即搬離。而李某的電話此時已經(jīng)停機。

　　說法

　　房東肖某有權(quán)要求蘇同學搬離。

　　《民法典》第716條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

　　與之對應(yīng)，李某只是個二房東，無權(quán)對房屋進行處分，其未經(jīng)肖某同意的轉(zhuǎn)租行為當屬無效。本案的教訓在于:在簽訂租賃合同前，一定要確認房源的真實性和房東身份，如要求對方出具身份證件、房屋所有權(quán)證書等。

　　2不履行合同，押金被打水漂

　　案例

　　因為大學畢業(yè)后，所入職的公司無宿舍可供居住，異地入職的邱同學只好租房安身。她與房東簽訂的租賃合同中約定：房租按月交付且于每月5日前付清。如果邱同學拖欠任何一個月的房租超過30天，房東有權(quán)拒絕退回邱同學交納的3000元押金。2022年11月，邱同學基于合同將于次月到期，覺得屆時可以用押金折抵房租而沒有依約向房東交付當月房租。誰知，房東在次月不僅要求邱同學補交房租，而且拒絕退回押金。

　　說法

　　房東的請求并不為過�！睹穹ǖ洹返�509條、第577條分別規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)�！薄爱斒氯艘环讲宦男泻贤�義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任�！北景钢�，在就交納房租的時間有著明確約定的情況下，邱同學未經(jīng)房東同意，一廂情愿地認為可以折抵，且未實際交付房租，無疑屬于未“按照約定全面履行自己的義務(wù)”，即構(gòu)成違約。房東自然有權(quán)要求補交房租，并以拒絕退回押金的方式讓邱同學承擔違約責任。

　　3租違章建筑，可以索要損失

　　案例

　　吳同學與男友大學畢業(yè)后，入職了同一家公司，為了能有一個屬于自己的“愛情小窩”且不影響上班，兩人選擇租房居住，并由吳同學出面與房東簽訂租賃合同，約定租期五年，吳同學可以對房屋進行裝修，費用由吳同學承擔。可他們?nèi)胱〔坏桨雮�月，便得知該房由于缺乏用地許可證、建筑許可證、規(guī)劃許可證而屬于違章建筑，早已被政府列入強拆之列。而面對索賠，房東卻一口拒絕。

　　說法

　　房東應(yīng)當承擔賠償責任。

　　這里涉及到一個締約過失責任問題，指的是在合同簽訂過程中，因當事人一方或雙方的過錯，致使合同不能成立，使對方的利益受到損害時，應(yīng)承擔的賠償責任�！睹穹ǖ洹返�500條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應(yīng)當承擔賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠信原則的行為�！�

　　本案所涉情形與之吻合：一方面，房東具有主觀上的故意，即明知招租房屋系違章建筑，甚至已列入強拆之列，卻違反如實告知義務(wù)，對合同無法實際履行聽之任之。另一方面，吳同學等受到了信賴利益損失，即不僅合同目的不能實現(xiàn)，裝修的投入也將隨著房屋的拆除而變成損失。